Право собственности граждан России на квартиры, дома, землю, авто и корпоративные права в Украине формально не отменено. Отменено почти всё, что делает это право живым: продажа, дарение, залог, часто даже аренда и нотариальная доверенность.
На практике имущество «висит» в реестре на имя владельца с российским паспортом, но распоряжаться им невозможно, пока действует мораторий постановления Кабинета Министров № 187 от 3 марта 2022 года. Отдельно работают земельные нормы для иностранцев, ограничения НБУ по счетам и санкционные механизмы для подсанкционных лиц. Эти режимы часто путают — и именно из-за путаницы украинские совладельцы годами не могут продать долю, оформить компенсацию или закрыть наследственное дело.
Ниже — как эти режимы отличаются по состоянию на сентябрь 2026 года, что реально можно сделать и где чаще всего ломается стратегия.
Право собственности осталось. Распоряжение — нет
Государственный реестр вещных прав продолжает показывать гражданина РФ как собственника, если право было зарегистрировано ранее. Нотариус и государственный регистратор при этом не совершают действий, которые «имеют или могут иметь следствием отчуждение» недвижимости, ценных бумаг, корпоративных прав, транспорта в пользу или от имени лиц, связанных с государством-агрессором.
Постановление № 187 прямо говорит: сделки, заключённые вопреки мораторию, в том числе доверенности, являются ничтожными. То есть даже «старый» документ, выданный до февраля 2022 года, не спасает, если им пытаются продать или подарить объект сейчас. Исключение узкое: гражданин РФ, проживающий в Украине на законных основаниях (вид на жительство), и отдельные нотариальные действия по наследству.
Мораторий введён «до принятия закона по урегулированию отношений с участием лиц, связанных с государством-агрессором». Такого отдельного закона до сих пор нет, военное положение продолжают, поэтому запрет остаётся рабочим правилом нотариусов и регистраторов.
Важное следствие: запрет двусторонний. Нельзя не только продать имущество гражданина РФ, но и продать украинцу объект в пользу гражданина РФ. Купить квартиру «на российский паспорт» в 2026 году так же невозможно, как и продать уже имеющуюся.
Три разных режима, которые путают чаще всего
Под одним запросом «имущество россиян в Украине» скрываются как минимум три правовые конструкции. Они дают разные последствия.
| Режим | Кто подпадает | Что происходит с имуществом | Можно ли продать / передать |
|---|---|---|---|
| Мораторий постановления № 187 | Граждане РФ (кроме тех, кто законно проживает в Украине); юрлица РФ; украинские компании с долей РФ/гражданина РФ от 10% | Право в реестре сохраняется, операции заморожены | Нет, кроме узких исключений (вид на жительство, наследство, безвозмездная передача государству) |
| Санкция «взыскание активов в доход государства» | Конкретные физические и юридические лица по решению СНБО / указу Президента | После решения Высшего антикоррупционного суда активы переходят государству | Нет. Это уже не «заморозка», а утрата права |
| Закон № 2116-IX о принудительном изъятии | Прежде всего РФ как государство и её резиденты по решению СНБО, введённому указом Президента | Изъятие без компенсации в пользу Украины | Нет. Объект идёт в управление государства / ФГИУ |
Источник: постановление КМУ № 187, Закон Украины «О санкциях», Закон № 2116-IX (по состоянию на 2026 год).
Обычная квартира учительницы из Белгорода, купленная в Одессе в 2018 году, и яхта подсанкционного олигарха — это не один и тот же правовой мир. Первая, скорее всего, просто «зависла». Вторая может уйти в доход государства через ВАКС. Путать эти режимы опасно: украинский совладелец иногда ждёт «национализации доли соседа», которой в отношении рядового гражданина РФ нет и не будет без отдельного основания.
Отдельно стоит земельное правило, которое существовало ещё до войны. Иностранцы не могут владеть сельхозземлёй, кроме наследства — и даже тогда участок надо отчудить в течение года со дня регистрации права. Если год прошёл, прокуратура идёт в суд с требованием прекратить право собственности. Именно так в мае 2025 года по материалам СБУ вернули почти 100 га на Киевщине, которыми владели как минимум 176 граждан РФ; в августе 2026-го Оболонская окружная прокуратура подала иски ещё по 7 га шести собственников.
Недвижимость, земля, авто и счета работают по-разному
Жильё и несельскохозяйственная земля в пределах населённого пункта могут оставаться в собственности иностранца. Ограничения здесь не в самом титуле, а в моратории на сделки. Квартира не «исчезает» из реестра. Исчезает возможность её продать, подарить, заложить, часто — официально сдать в аренду, если нотариус или регистратор видит в действиях признаки распоряжения активом лица, связанного с агрессором.
Сельхозземля — другой контур. Часть 4 статьи 81 Земельного кодекса требует отчуждения в течение года. Мораторий № 187 это отчуждение фактически блокирует: продать участок гражданин РФ не может. Получается юридическая ловушка: закон требует продать, другой акт запрещает продать. Государство разрубает её через суд — не как санкцию за «российский паспорт», а как прекращение права, которое иностранец не имеет права удерживать. Отсчёт года идёт не от смерти наследодателя, а от государственной регистрации права за иностранцем.
Транспорт и корпоративные права тоже попали под постановление № 187. Перерегистрация авто, продажа доли в ООО, залог корпоративных прав — всё это нотариусы и регистраторы отшивают, если сторона является «лицом, связанным с государством-агрессором». На практике часть компаний ещё в 2022–2024 годах вывела граждан РФ из состава участников; те, кто этого не сделал и имеет долю от 10%, остались в серой зоне: бизнес работает, но сделки с долей заморожены.
Банковские счета регулирует уже не Кабмин, а валютные ограничения НБУ. С начала полномасштабного вторжения приостановлены расходные операции по счетам резидентов РФ и РБ, а также компаний, конечными бенефициарами которых являются такие резиденты. Разрешены узкие исключения: перевод на спецсчёт для ВСУ, зарплата, социальные выплаты, коммуналка, налоги, иногда перевод между собственными счетами в украинских банках (не в рублях). «Снять всё и вывести» не получится. В открытых источниках ещё в 2024 году говорилось о более чем 200 тысячах заблокированных счетов граждан РФ и Беларуси.
Если вы совладелец с гражданином России
Это самый болезненный бытовой сценарий: квартира куплена в браке, родители записали доли детям, один из которых впоследствии получил или сохранил российский паспорт, или бывшие супруги разъехались по разные стороны границы.
Распоряжаться совместным имуществом можно только с согласия всех. Согласия от гражданина РФ нотариус в Украине, как правило, не удостоверит. Доверенность «из России» после выхода Украины из Минской конвенции о правовой помощи почти не работает, а даже действующий документ не преодолевает мораторий: продажа всё равно ничтожна.
В реальных кейсах украинская сторона имеет три рабочих инструмента — и ни один не является быстрым.
- Выдел доли в натуре. Иск в суд, экспертиза, отдельный регистрационный номер на выделенное помещение. После этого украинец распоряжается уже своим объектом без согласия второго совладельца. Для компенсации за разрушенное жильё это часто критично: заявление о возмещении проще провести по выделенной доле.
- Принудительное прекращение права собственности на незначительную долю с выплатой её стоимости. Работает, когда доля небольшая, выделить её физически невозможно, а второй совладелец не участвует в содержании. По схеме 50/50 этот путь почти мёртв.
- Фиксация документов и долгов. Квитанции, акты о проживании, переписка, доказательства отказа содержать имущество. Это не «продаёт» квартиру сегодня, но собирает доказательную базу на суд и на компенсационные процедуры.
Аренда «всей квартирой» без согласия второго совладельца — зона риска. Фактическое пользование своими метрами возможно, официальный договор на весь объект — нет. Коммуналка при этом начисляется на всю площадь. Долг «висит» на объекте, а не на паспорте того, кто уехал.
Отдельный нюанс брака: даже если квартира записана на одного из супругов, для нотариуса это часто общая совместная собственность. Продажа требует нотариального согласия второго. Если второй — гражданин РФ без вида на жительство, круг снова замыкается. Иногда стороны оформляют согласие в третьей стране с апостилем; нотариусы относятся к этому по-разному, и гарантии нет.
Наследство как единственное широкое исключение — и сразу новая ловушка
Закон не запрещает гражданину РФ принять наследство, открывшееся в Украине. Нотариус может выдать свидетельство о праве на наследство: это прямо выведено из-под части запретов военного времени. Срок тот же — шесть месяцев со смерти наследодателя.
Дальше начинается ловушка. Как только право зарегистрировано, новый собственник-гражданин РФ попадает под мораторий. Продать унаследованную квартиру он не может. Если в составе наследства сельхозземля — запускается ещё и годовая обязанность отчуждения, которую мораторий блокирует. Через год прокуратура получает основание для иска.
Практическая сложность другая. После разрыва признания документов между Украиной и РФ россиянину часто надо или приехать, или выстроить цепь легализации через третью страну. Украинские наследники иногда узнают о заявлении «родителей из России» уже у нотариуса. Отказать им в праве на наследство только из-за гражданства нельзя. Можно договориться об отказе от доли, судебном разделе или ждать, пока доля «зависнет» и её выделят.
Вид на жительство меняет картину. Гражданин РФ, законно проживающий в Украине, выведен из определения «лица, связанного с государством-агрессором» в постановлении № 187. Для него нотариальные действия снова становятся возможными — не автоматически и не у каждого нотариуса, но правовое основание есть. Изменить гражданство РФ на гражданство государства, которое не является агрессором, тоже выводит человека из-под этого определения. В то же время множественное гражданство с государством-агрессором украинское законодательство с 2026 года прямо не толерирует: добровольное получение паспорта РФ может стать основанием для утраты гражданства Украины.
Распространённые ошибки, которые останавливают дело на месяцы
Первая ошибка — считать, что «всё российское уже конфисковано». Нет. Массовая автоматическая национализация квартир рядовых граждан РФ не запущена. Конфискация идёт точечно: санкционные списки, решения СНБО по конкретным активам, судебные дела по сельхозземле, уголовные производства. Ждать, что доля бывшего мужа «сама отпадёт государству», — потерянный год.
Вторая — нести нотариусу доверенность 2021 года и спорить. Документ может быть подлинным. Он всё равно не преодолевает мораторий, если им оформляют отчуждение.
Третья — продавать «по расписке» или через фиктивную аренду с правом выкупа. Такие схемы потом разваливаются в суде, а покупатель рискует остаться и без денег, и без регистрации.
Четвёртая — игнорировать сельхозстатус участка. Люди смотрят на дом и огород как на «подворье», а в кадастре это земля товарного сельхозназначения. Именно такие участки чаще всего забирают через суд.
Пятая — не проверять, нет ли ареста АРМА, санкционного обременения или исполнительной надписи. «Чистое» свидетельство 2019 года не гарантирует чистого реестра в 2026-м.
Шестая — путать вид на жительство с «просто живу в Украине». Законный статус — это документ, а не фактическое проживание. Без вида на жительство нотариус видит гражданина РФ и останавливается.
Практический порядок действий и когда нужен юрист
Если вы украинец и имеете дело с таким имуществом, логическая последовательность обычно такая.
- Снять актуальную выписку из Государственного реестра вещных прав и проверить обременения, аресты, ипотеку, других совладельцев.
- Установить гражданство и статус каждого собственника: паспорт РФ, вид на жительство, второе гражданство, доля в юрлице.
- Отдельно выяснить целевое назначение земли. От этого зависит, висит ли над участком годовая обязанность отчуждения.
- Собрать доказательства содержания объекта: оплата коммуналки, ремонт, фактическое пользование.
- Если цель — распорядиться своей долей или подача заявления о разрушенном жилье, готовить иск о выделе в натуре, а не «продажа всей квартиры».
- Для наследственных дел — не пропускать шесть месяцев и фиксировать круг наследников письменно, даже если кто-то из них в РФ.
К нотариусу есть смысл идти, когда уже есть вид на жительство у собственника-гражданина РФ, когда нужно именно свидетельство о наследстве или когда объект полностью ваш и в реестре нет российского следа. В остальных случаях первая остановка — адвокат по гражданке и реестрам, иногда — хозяйственный процесс, если в истории есть корпоративные права.
К специалисту стоит обращаться сразу, если есть санкционная фамилия в цепочке собственников, актив в управлении АРМА, доля в компании от 10%, разрушенное жильё, по которому планируете компенсацию, или если второй совладелец начал слать «российские» доверенности арендаторам. Самостоятельно «переписать через знакомого регистратора» в 2026 году — путь к отмене записи и уголовным рискам для всех участников.
Смежный вопрос, который почти всегда всплывает следом: компенсация за уничтоженное имущество и заявление в Международный реестр убытков. Совместная собственность с гражданином РФ не лишает украинца права заявлять о своей доле, но технически проще делать это после выдела или по крайней мере с чётко зафиксированным размером доли в реестре.
Что стоит запомнить на 2026 год
Имущество граждан России в Украине не стало «ничейным». Оно стало почти недвижимым в прямом смысле: титул есть, оборота нет. Исключения существуют, но они точечные — вид на жительство, наследство, безвозмездная передача государству, отдельные судебные конструкции для совладельцев.
Государство забирает не «всё российское подряд», а то, что либо прямо под санкциями, либо не может законно оставаться у иностранца (сельхозземля), либо принадлежит РФ как государству и её резидентам по решению СНБО. Для тысяч обычных квартир и дач это означает годы ожидания — до закона об «особах, связанных с агрессором», до конца военного положения или до суда между совладельцами.
Самая дорогая иллюзия — что проблема рассосётся сама. Реестр ничего не исправляет по умолчанию. Исправляет либо закон, которого ещё нет, либо судебное решение, которое надо выиграть и исполнить.
