Право власності громадян Росії на квартири, будинки, землю, авто й корпоративні права в Україні формально не скасовано. Скасовано майже все, що робить це право живим: продаж, дарування, заставу, часто навіть оренду й нотаріальну довіреність.
На практиці майно «висить» у реєстрі на ім’я власника з російським паспортом, але розпоряджатися ним неможливо, доки діє мораторій постанови Кабінету Міністрів № 187 від 3 березня 2022 року. Окремо працюють земельні норми для іноземців, обмеження НБУ щодо рахунків і санкційні механізми для підсанкційних осіб. Ці режими часто плутають — і саме через плутанину українські співвласники роками не можуть продати частку, оформити компенсацію чи закрити спадкову справу.
Нижче — як ці режими відрізняються станом на вересень 2026 року, що реально можна зробити і де найчастіше ламається стратегія.
Право власності залишилось. Розпорядження — ні
Державний реєстр речових прав і далі показує громадянина РФ як власника, якщо право було зареєстроване раніше. Нотаріус і державний реєстратор при цьому не вчиняють дій, які «мають чи можуть мати наслідком відчуження» нерухомості, цінних паперів, корпоративних прав, транспорту на користь або від імені осіб, пов’язаних із державою-агресором.
Постанова № 187 прямо каже: правочини, укладені всупереч мораторію, зокрема довіреності, є нікчемними. Тобто навіть «старий» документ, виданий до лютого 2022 року, не рятує, якщо ним намагаються продати чи подарувати об’єкт зараз. Виняток вузький: громадянин РФ, який проживає в Україні на законних підставах (посвідка), і окремі нотаріальні дії щодо спадщини.
Мораторій запроваджений «до прийняття закону щодо врегулювання відносин за участю осіб, пов’язаних із державою-агресором». Такого окремого закону досі немає, воєнний стан продовжують, тож заборона лишається робочим правилом нотаріусів і реєстраторів.
Важливий наслідок: заборона двостороння. Не можна не лише продати майно громадянина РФ, а й продати українцю об’єкт на користь громадянина РФ. Купити квартиру «на російський паспорт» у 2026 році так само неможливо, як і продати вже наявну.
Три різні режими, які плутають найчастіше
Під одним запитом «майно росіян в Україні» ховаються щонайменше три правові конструкції. Вони дають різні наслідки.
| Режим | Хто підпадає | Що відбувається з майном | Чи можна продати / передати |
|---|---|---|---|
| Мораторій постанови № 187 | Громадяни РФ (крім тих, хто законно проживає в Україні); юрособи РФ; українські компанії з часткою РФ/громадянина РФ від 10% | Право в реєстрі зберігається, операції заморожені | Ні, крім вузьких винятків (посвідка, спадщина, безоплатна передача державі) |
| Санкція «стягнення активів у дохід держави» | Конкретні фізичні та юридичні особи з рішення РНБО / указу Президента | Після рішення Вищого антикорупційного суду активи переходять державі | Ні. Це вже не «заморозка», а втрата права |
| Закон № 2116-IX про примусове вилучення | Передусім РФ як держава та її резиденти за рішенням РНБО, введеним указом Президента | Вилучення без компенсації на користь України | Ні. Об’єкт іде в управління держави / ФДМУ |
Джерело: постанова КМУ № 187, Закон України «Про санкції», Закон № 2116-IX (станом на 2026 рік).
Звичайна квартира вчительки з Бєлгорода, куплена в Одесі 2018 року, і яхта підсанкційного олігарха — це не один і той самий правовий світ. Перша, швидше за все, просто «зависла». Друга може піти в дохід держави через ВАКС. Плутати ці режими небезпечно: український співвласник інколи чекає «націоналізації частки сусіда», якої щодо рядового громадянина РФ немає і не буде без окремої підстави.
Окремо стоїть земельне правило, яке існувало ще до війни. Іноземці не можуть володіти сільгоспземлею, крім спадщини — і навіть тоді ділянку треба відчужити протягом року з дня реєстрації права. Якщо рік минув, прокуратура йде до суду з вимогою припинити право власності. Саме так у травні 2025 року за матеріалами СБУ повернули майже 100 га на Київщині, якими володіли щонайменше 176 громадян РФ; у серпні 2026-го Оболонська окружна прокуратура подала позови ще щодо 7 га шести власників.
Нерухомість, земля, авто і рахунки працюють по-різному
Житло й несільськогосподарська земля в межах населеного пункту можуть залишатися у власності іноземця. Обмеження тут не в самому титулі, а в мораторії на правочини. Квартира не «зникає» з реєстру. Зникає можливість її продати, подарувати, закласти, часто — офіційно здати в оренду, якщо нотаріус або реєстратор бачить у діях ознаки розпорядження активом особи, пов’язаної з агресором.
Сільгоспземля — інший контур. Частина 4 статті 81 Земельного кодексу вимагає відчуження протягом року. Мораторій № 187 це відчуження фактично блокує: продати ділянку громадянин РФ не може. Виходить юридична пастка: закон вимагає продати, інший акт забороняє продати. Держава розрубує її через суд — не як санкцію за «російський паспорт», а як припинення права, яке іноземець не має права утримувати. Відлік року йде не від смерті спадкодавця, а від державної реєстрації права за іноземцем.
Транспорт і корпоративні права теж потрапили під постанову № 187. Перереєстрація авто, продаж частки в ТОВ, застава корпоративних прав — усе це нотаріуси й реєстратори відшивають, якщо сторона є «особою, пов’язаною з державою-агресором». На практиці частина компаній ще у 2022–2024 роках вивела громадян РФ зі складу учасників; ті, хто цього не зробив і має частку від 10%, лишилися в сірій зоні: бізнес працює, але угоди з часткою заморожені.
Банківські рахунки регулює вже не Кабмін, а валютні обмеження НБУ. З початку повномасштабного вторгнення зупинено видаткові операції за рахунками резидентів РФ і РБ, а також компаній, кінцевими бенефіціарами яких є такі резиденти. Дозволені вузькі винятки: переказ на спецрахунок для ЗСУ, зарплата, соціальні виплати, комуналка, податки, інколи переказ між власними рахунками в українських банках (не в рублях). «Зняти все й вивести» не вийде. У відкритих джерелах ще у 2024 році йшлося про понад 200 тисяч заблокованих рахунків громадян РФ і Білорусі.
Якщо ви співвласник з громадянином Росії
Це найболючіший побутовий сценарій: квартира куплена в шлюбі, батьки записали частки дітям, один із яких згодом отримав чи зберіг російський паспорт, або колишнє подружжя роз’їхалося по різні боки кордону.
Розпоряджатися спільним майном можна лише за згодою всіх. Згоди від громадянина РФ нотаріус в Україні, як правило, не посвідчить. Довіреність «з Росії» після виходу України з Мінської конвенції про правову допомогу майже не працює, а навіть чинний документ не долає мораторій: продаж усе одно нікчемний.
У реальних кейсах українська сторона має три робочі інструменти — і жоден не є швидким.
- Виділ частки в натурі. Позов до суду, експертиза, окремий реєстраційний номер на виділене приміщення. Після цього українець розпоряджається вже своїм об’єктом без згоди другого співвласника. Для компенсації за зруйноване житло це часто критично: заяву про відшкодування простіше провести щодо виділеної частки.
- Примусове припинення права власності на незначну частку з виплатою її вартості. Працює, коли частка невелика, виділити її фізично неможливо, а другий співвласник не бере участі в утриманні. За схеми 50/50 цей шлях майже мертвий.
- Фіксація документів і боргів. Квитанції, акти про проживання, листування, докази відмови утримувати майно. Це не «продає» квартиру сьогодні, але збирає доказову базу на суд і на компенсаційні процедури.
Оренда «всією квартирою» без згоди другого співвласника — зона ризику. Фактичне користування своїми квадратами можливе, офіційний договір на весь об’єкт — ні. Комуналка при цьому нараховується на всю площу. Борг «висить» на об’єкті, а не на паспорті того, хто виїхав.
Окремий нюанс шлюбу: навіть якщо квартира записана на одного з подружжя, для нотаріуса це часто спільна сумісна власність. Продаж потребує нотаріальної згоди другого. Якщо другий — громадянин РФ без посвідки, коло знову замикається. Іноді сторони оформлюють згоду в третій країні з апостилем; нотаріуси ставляться до цього по-різному, і гарантії немає.
Спадщина як єдиний широкий виняток — і одразу нова пастка
Закон не забороняє громадянину РФ прийняти спадщину, що відкрилася в Україні. Нотаріус може видати свідоцтво про право на спадщину: це прямо виведено з-під частини заборон воєнного часу. Строк той самий — шість місяців від смерті спадкодавця.
Далі починається пастка. Щойно право зареєстроване, новий власник-громадянин РФ потрапляє під мораторій. Продати успадковану квартиру він не може. Якщо в складі спадщини сільгоспземля — запускається ще й річний обов’язок відчуження, який мораторій блокує. Через рік прокуратура отримує підставу для позову.
Практична складність інша. Після розриву визнання документів між Україною та РФ росіянину часто треба або приїхати, або вибудувати ланцюг легалізації через третю країну. Українські спадкоємці іноді дізнаються про заяву «батьків з Росії» вже в нотаріуса. Відмовити їм у праві на спадщину лише через громадянство не можна. Можна домовитися про відмову від частки, судовий поділ або чекати, поки частка «зависне» і її виділять.
Посвідка на проживання змінює картину. Громадянин РФ, який законно проживає в Україні, виведений з визначення «особи, пов’язаної з державою-агресором» у постанові № 187. Для нього нотаріальні дії знову стають можливими — не автоматично й не в кожного нотаріуса, але правова підстава є. Змінити громадянство РФ на громадянство держави, яка не є агресором, теж виводить людину з-під цього визначення. Натомість множинне громадянство з державою-агресором українське законодавство з 2026 року прямо не толерує: добровільне набуття паспорта РФ може стати підставою для втрати громадянства України.
Поширені помилки, які зупиняють справу на місяці
Перша помилка — вважати, що «все російське вже конфісковано». Ні. Масова автоматична націоналізація квартир рядових громадян РФ не запущена. Конфіскація йде точково: санкційні списки, рішення РНБО щодо конкретних активів, судові справи про сільгоспземлю, кримінальні провадження. Чекати, що частка колишнього чоловіка «сама відпаде державі», — втрачений рік.
Друга — нести нотаріусу довіреність 2021 року і сперечатися. Документ може бути справжнім. Він усе одно не долає мораторій, якщо ним оформлюють відчуження.
Третя — продавати «за розпискою» або через фіктивну оренду з правом викупу. Такі схеми потім розвалюються в суді, а покупець ризикує залишитися і без грошей, і без реєстрації.
Четверта — ігнорувати сільгоспстатус ділянки. Люди дивляться на хату й город як на «подвір’я», а в кадастрі це земля товарного сільгосппризначення. Саме такі ділянки найчастіше забирають через суд.
П’ята — не перевіряти, чи немає арешту АРМА, санкційного обтяження чи виконавчого напису. «Чисте» свідоцтво 2019 року не гарантує чистого реєстру у 2026-му.
Шоста — плутати посвідку з «просто живу в Україні». Законний статус — це документ, а не фактичне проживання. Без посвідки нотаріус бачить громадянина РФ і зупиняється.
Практичний порядок дій і коли потрібен юрист
Якщо ви українець і маєте справу з таким майном, логічна послідовність зазвичай така.
- Зняти актуальний витяг з Державного реєстру речових прав і перевірити обтяження, арешти, іпотеку, інших співвласників.
- Встановити громадянство і статус кожного власника: паспорт РФ, посвідка, друге громадянство, частка в юрособі.
- Окремо з’ясувати цільове призначення землі. Від цього залежить, чи висить над ділянкою річний обов’язок відчуження.
- Зібрати докази утримання об’єкта: оплата комуналки, ремонт, фактичне користування.
- Якщо мета — розпорядитися своєю часткою або подати заяву про зруйноване житло, готувати позов про виділ у натурі, а не «продаж усієї квартири».
- Для спадкових справ — не пропускати шість місяців і фіксувати коло спадкоємців письмово, навіть якщо хтось із них у РФ.
До нотаріуса є сенс іти, коли вже є посвідка в власника-громадянина РФ, коли потрібне саме свідоцтво про спадщину або коли об’єкт повністю ваш і в реєстрі немає російського сліду. В інших випадках перша зупинка — адвокат із цивілки та реєстрів, інколи — господарський процес, якщо в історії є корпоративні права.
До фахівця варто звертатися одразу, якщо є санкційне прізвище в ланцюгу власників, актив в управлінні АРМА, частка в компанії від 10%, зруйноване житло, за яким плануєте компенсацію, або якщо другий співвласник почав слати «російські» довіреності орендарям. Самостійно «переписати через знайомого реєстратора» в 2026 році — шлях до скасування запису й кримінальних ризиків для всіх учасників.
Суміжне питання, яке майже завжди спливає слідом: компенсація за знищене майно і заява до Міжнародного реєстру збитків. Співвласність із громадянином РФ не позбавляє українця права заявляти про свою частку, але технічно простіше робити це після виділу або щонайменше з чітко зафіксованим розміром частки в реєстрі.
Що варто запам’ятати на 2026 рік
Майно громадян Росії в Україні не стало «нічиїм». Воно стало майже нерухомим у прямому сенсі: титул є, обороту немає. Винятки існують, але вони точкові — посвідка, спадщина, безоплатна передача державі, окремі судові конструкції для співвласників.
Держава забирає не «все російське підряд», а те, що або прямо під санкціями, або не може законно залишатися в іноземця (сільгоспземля), або належить РФ як державі та її резидентам за рішенням РНБО. Для тисяч звичайних квартир і дач це означає роки очікування — до закону про «осіб, пов’язаних з агресором», до кінця воєнного стану або до суду між співвласниками.
Найдорожча ілюзія — що проблема розсмокчеться сама. Реєстр нічого не виправляє за замовчуванням. Виправляє або закон, якого ще немає, або судове рішення, яке треба виграти й виконати.
